[법령알기] 주택임대차계약, 임차인의 권리&의무(ft.월세감액 요청)

주택임대차계약 시 주택 임차인(세입자, 주택 거주자)의 권리와 의무에 대해 알아보겠습니다. 임대인(집주인, 주택 소유자)의 권리와 의무에 대해서는 얼마전 포스팅에서 정리했습니다. 그와 함께 임차인에게는 해당 주택에 대해 어떠한 권리가 있으며, 그에 따라 부담해야하는 의무는 어떤 것이 있는지 알아보고 필요하다면 권리를 행사해서 거주하는동안 부당하거나 불편한 일이 없어야 하겠습니다. 

 

◆ 우선, 주택 임차인(세입자)의 권리입니다. 

 

- 주택 사용 및 수익권(임차권): 임차인은 임대차계약을 통해 임차권, 즉 해당 주택을 사용 및 수익할 수 있는 권리를 취득합니다.(「민법」 제618조) 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 임차기간 중 필요한 주택의 상태를 유지해줄 것을 청구할 수 있습니다. 

 

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- 차임 감액 청구권: 임차인은 계약기간 중 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그밖의 부담 증가나 경제상황 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 그 감액을 청구할 수 있습니다.(「주택임대차보호법」 제7조제1항) 계약시 특약으로 차임감액금지를 명시하였더라도 이는 임차인에게 불리한 것이므로 그 효력이 없으며, 임차인은 요인발생 시 차임감액을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차주택의 일부가 임차인 과실 없이 멸실되거나 사용할 수 없을 때에는 그 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.(「민법」 제627조) 

 

- 임대차등기 협력 청구권: 임대인과 임차인은 당사자간의 반대 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 주택임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 다만, 절차에 협력을 청구할 수 있을 뿐이며 등기청구권은 주어져있지 않으므로 임대인이 협력하지 않을 수 있습니다. 이 경우 법원의 판결을 받아 단독으로 등기를 신청하거나 법원의 임차권등기명령제도를 이용해 임대차등기를 할 수 있습니다.(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항, 「민법」 제621조제1항)

 

- 부속물 매수 청구권 또는 철거권: 임차인은 주택 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건(욕실 연수기 등)이 있는 때에는 계약 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인이 매수를 원치 않는 경우 주택 반환 시 부속물을 철거할 수 있습니다.(「민법」 제646조, 제654조)

 

- 필요비 상환 청구권: 임차인은 주택 보존에 관해 필요한 경비를 지출한 때에는 그 즉시 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다.(「민법」 제626조제1항)

 

- 유익비 상환 청구권: 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 비용(유익비)을 투입한 경우 계약 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다.(「민법」 제626조제2항) 리모델링 등으로 주택의 가격이 오른 경우 리모델링 비용이나 오른 주택가격을 돌려받는 것을 말합니다. 

 

 

◆ 다음으로는, 주택 임차인(세입자)의 의무입니다. 

 

- 차임 지급 의무: 임차인은 주택에 대한 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.(「민법」 제618조) 

 

- 임차주택의 사용 및 수익에 대한 의무: 임차인은 임차한 주택의 성질에 따라 정해진 용도로 이를 사용 및 수익해야합니다. 또한 해당 주택에 대한 선량한 관리자의 주의로 임차주택을 보존해야 합니다.(「민법」 제374조)  임차인은 주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을때 임대인에게 통지해야 합니다.(「민법」 제634조)  임차인은 임대인이 주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.(「민법」 제624조) 

 

- 임차주택의 반환 및 원상회복 의무: 임차인은 계약 종료 시 임대인에게 주택을 반환해야 합니다. 이때 주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.(「민법」 제615조 및 제654조)  다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적이고 개별적으로 정해야 합니다. 

 

2021.11.

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