부동산 경매 6가지 기초지식ㅣ경매절차, 입찰방법, 낙찰대금, 명도

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부동산 경매가 무엇인지, 경매 절차는 어떻게 되는지,

입찰에 참가하는 방법과 낙찰 후 낙찰대금은 어떻게 내는지 등

부동산 경매에 관한 가장 기초적인 6가지 지식에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

1. 부동산 경매 대상

부동산이란 토지와 그 정착물인 건물, 등기된 수목 등을 말합니다. 

따라서 건물뿐 아니라 대지(땅), 농지, 산지 등의 토지도

경매의 대상이 될 수 있습니다. 

 

공동명의 등으로 다른 사람과 공유하고 있는 부동산의 경우도

경매가 가능합니다. 

공유지분은 독립해서 경매의 대상이 될 수 있지만,

집합건물(아파트, 빌라 등)의 대지사용권은

전유 부분과 분리해서 처분할 수 없으므로,

특약이 없는 한

그 대지사용권에 대한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

2. 부동산 경매 절차

부동산이 경매되는 순서에 대해 알아보겠습니다. 

크게 다음의 8개 절차에 따라 경매가 진행되며, 

첫 번째 경매 신청의 경우 

해당 부동산이 있는 곳의 관할 지방법원에 신청합니다. 

 

 ① 채권자의 경매 신청
② 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
③ 법원의 매각기일 공고
④ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정
⑤ 입찰자의 입찰 참여
⑥ 법원의 매각허가 결정
⑦ 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득
⑧ 채권자에 대한 배당 실시

 

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3. 경매 입찰 참여 자격 / 대리입찰

부동산 경매에 참여할 수 있는 자격은 무엇이 있을까요. 

일반적으로 부동산 경매는 누구나 참여할 수 있습니다. 

단, 아래 6가지에 해당하는 경우 참여가 제한됩니다.

 

법정대리인의 동의 없는 미성년자
채무자
매각 절차에 관여한 집행관
매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인 또는 소속 감평사)
매각 사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관
재매각 사건인 경우 전 매수인

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또한, 경매로 올라온 부동산에 대해

매수나 입찰을 대리할 수 있습니다.

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사는

경매 및 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선,

매수신청 또는 입찰신청을 대리할 수 있습니다. 

 

 

4. 입찰 방법

부동산 경매의 입찰 방법은 집행하는 법원이 정합니다. 

따라서 해당 부동산이 어떤 방법으로 입찰하는지는

법원 게시판, 관보, 공보 또는 신문, 전자매체를 이용하여 확인합니다.

 

입찰방법은 호가 경매, 기일입찰, 기간입찰이 있으며

부동산 경매의 경우 

기일입찰 또는 기간입찰 방식의 매각이 원칙입니다.

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기일입찰이란?
입찰자가 매각기일에 출석해서 
입찰표를 집행관에게 제출하고 
개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차

기간입찰이란?
입찰자가 1주일~1개월의 기간 내에 
입찰표에 매수 가격을 기재해서 
집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고
매각기일에 개찰을 하는 방식

 

 

5. 낙찰 대금 납부

부동산을 경매로 낙찰받았다면 대금은 언제까지 내야 할까요.

매수인은 법원이 정한 대금지급기한

(매각 허가 결정이 확정된 날부터 1개월 이내)까지 

매각대금을 지급해야 합니다. 

 

대금지급기한까지 대금을 납부하지 못하면

법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각 허가를 결정하거나

재매각을 하게 됩니다.

 

 

6. 소유권 방어 / 부동산 명도

부동산 경매로 집을 샀는데 해당 부동산에 

거주자가 있다면 어떻게 해야 할까요.

 

이때는 법원에 부동산 인도명령 신청과 

점유이전금지가처분 신청을 하면

채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 

그 부동산을 회복할 수 있습니다. 

 

인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만

할 수 있습니다. 

그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 

대항력을 갖춘 경우에는 

인도명령을 신청할 수 없으니 

사전에 대항력 여부를 확인할 필요가 있습니다. 

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2021.5.

글약방her 씀.

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