부동산 경매 실전(2단계) ㅣ 권리분석 총정리 A to Z

경매를 통해 권리를 취득하는 경우,

소유권 외 다른 불이익한 권리(전세권 등)가 

인수되는 경우도 많이 있습니다.  

 

입찰 참여 전 매수인이 인수하게 되는

권리에 대한 분석이 반드시 필요합니다. 

경매정보(매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등)

만으로는 확인하기 어려운데요.

권리분석에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

정보수집에 관한 내용은 아래 포스트를 확인하세요.

↓↓↓↓

 

부동산 경매 실전(1단계) ㅣ 부동산경매 정보 수집 하는 방법

 

1. 공적 기록 확인

 

부동산등기기록: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권,

저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권, 압류등기,

가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항

(대법원인터넷등기소 www.iros.go.kr)

토지대장: 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유여부,

공유지분, 공유자, 대지권등기여부, 대지권비율

(민원24 www.minwon.go.kr)

건축물대장: 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물 현황 등

(민원24 www.minwon.go.kr)

토지이용계획확인서: 토지이용, 도시계획시설 결정여부 및 규제 등

(민원24 www.minwon.go.kr)

 

 

2. 경매 후 인수되는 권리 확인

 

경매물건에 설정된 권리를 파악했다면

그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 

말소의 기준이 되는

말소기준권리를 찾은 후 

인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다. 

 

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말소기준권리는 근저당권, 가압류, 담보가등기,

경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며

그 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다. 

 

 

3. 주택 권리분석

 

부동산등기기록 등 공적 기록을 통해 

권리분석을 합니다. 

주민등록표를 열람해서 현 거주자를 확인하고

대항력 있는 임차인 거주 여부를 확인합니다. 

(주민등록표 : 시군구, 읍면동에서 신청 가능)

매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 

현장조사를 통해 건물상태, 주거환경, 관리비 미납 여부,

향후 택지개발 가능성 등을 체크합니다.

양도소득세의 경우 경매로 주택을 매수하면 

1가구 2주택 중과세를 염두에 두어야 합니다.

 

 

4. 상가 권리분석

 

상가의 경우 매수목적을 잘 생각해야 합니다.

임대수익은 역세권이나 상업지구가 유리하고

가족 상대 영업은 대규모 주택지역이 유리합니다.

대항력 있는 임차인 여부도 확인해야 합니다. 

보증금이 전액 변제되지 않은 경우 

매수인에게 인수될 수 있습니다. 

(건물등록사항 : 관할세무서 열람 신청 가능)

현장조사를 통해 건물위치, 주변환경, 건물상태,

수리 필요성, 관리비 미납 여부,

향후 택지개발 가능성 등을 체크합니다. 

 

Posted by Goyomnamoo_T (Aug.2021)